Bangun Rumah Sendiri atau Beli dari Developer???

Postingan ini saya tuliskan terinspirasi ketika saya membuka story salah satu selebgram yang saya follow di instagram. Di postingan video tersebut ia tengah berada di sebuah mobil bersama seorang laki2, mempromosikan 2 tipe rumah. Rumah yang pertama seharga 1 M, rumah yang ke 2 seharga 699 juta dengan tipe 70 m2 , dengan sedikit halaman, saya perkirakan luas tanahnya mungkin 90m2 berlokasi di Padang.

Tiba-tiba sayapun mencoba mengestimasi berapa sih biaya kalau misalnya kita bangun sendiri, alias nggak ngelibatin developer gitu. Jadilah saya cobain tuh ilmu estimasi biaya yang pernah saya pelajari selama kuliah di sipil. 

Asumsi2 yang di gunakan dalam perhitungan:

- Ini adalah estimasi konseptual, belum ada gambar detail untuk mengestimasi volume peerjaannya

- Rumah 1 Lantai dengan pondasi batu kali

- Kolom dan Pelat Lantai Beton

-Atap Baja Ringan

-Tanpa Pagar seperti video

- Lokasi dilihat tidak berada di daerah ramai/niaga, sehingga kemungkinan harga tanah murah asumsi 750 ribu/m2

- Engineer, Arsitek, Kontraktor dan Kepala Mandornya saya sendiri wkwk,,, jd ga perlu di hitung biaya desain dsb

Pondasi beserta galian: 15 jt terpasang

Pelat Lantai : 7,35 jt terpasang

Kolom: Kolom 3,024 jt terpasang

Pasangan Bata : 24 jt terpasang

Atap: 24 juta terpasang

Plesteran: 12,1 jta terpasang

Acian: 6,5 jta terpasang

Cat: 13 jt include interior dan exterior terpasang

Keramik: 6,3 terpasang

Tulangan (asumsi 1% beton) : 29 juta terpasang

Pekerjaan Elektrikal lumpsump: 5 juta terpasnag

Pekerjaan Mekanikal Lumpsump 6 juta terpasang

Pintu jendela kanopi : 16 jt terpasang

Pekerjaan Ceiling: 9 jt terpasang

Pekerjaan finishing minimalis: 15 jta terpasang

Harga Tanah: 86 juta

------------------------------------------------------------+

235 juta

asumsi lagi nih, mungkin aja hitungan saya eror 50% (soalnya estimasi konseptual itu kisaran eror nya 50%)

Jadi biaya total + kemungkinan eror = 352.5 juta

Jauh lebih murah kan kalau kita bangun sendiri??. 

Kalau beli ke developer wajar jadi lebih mahal, karena kita terima jadi. Mereka butuh margin juga untuk hasil usaha mereka. Mengapa di developer bisa lebih mahal? ada indirect cost yang belum kita perhitungkan, seperti overhead kantor dan lapangan, pajak, biaya marketing, biaya perizinan, biaya desain, biaya resiko, contingensi (salah satunya bayar uang keamaanan). Yup banyak sekali kan ya, apalagi jadi developer jual rumah itu nggak bisa laku cepat, buat nunggu rumah terjual itu lumayan lama, nah karyawan kantor kan tetap harus di bayar, trus sewa kantor jalan terus, ditambah lagi tagihan bank beserta bunganya.

Keuntungannya beli rumah dari developer ya kita terima instan dan jadi, bisa langsung di tempatin kapan aja.

Kerugiannya: kita nggak tau kualitas rumah tersebut lebih detail. Tahan gempa apa enggak wkwk. Nggak tau juga itu sengkang tulangannya di pasang kayak apa. 

Karena saya lulusan teknik sipil, dan ayah saya arsitek, saya lebih prefer untuk ngebangun rumah sendiri tanpa developer, walaupun prosesnya lama. Hitung-hitung saya nerapin ilmu ketekniksipilan saya, atau hitung-hitung belajar jadi kontraktor dalam skala kecil.